编者按：为进一步推进低效用地再开发试点工作，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，省自然资源厅近日发布第三批低效用地再开发典型案例，本批推广的案例具有模式创新、路径细化、场景典型三大特点，有较高的实践价值和示范效应。本栏予以刊发，供各地学习借鉴。

　　今日刊发

厦门市绿发新时代广场存量盘活项目

（再开发类型：“府院联动”盘活存量用地）

　　一、项目基本情况

　　绿发新时代广场位于思明区鹭江道北侧、厦门海关东侧，总用地面积28594.167平方米，项目分A、B两个地块。

　　（一）A地块（原厦门国际中心项目）

　　本项目原为“厦门邮电大厦”用地，1993年厦门邮电局经划拨方式取得地块使用权，1999年取得工规证并开工建设，2003年，因邮政系统改制等多方原因，项目建设完成8层裙房后停工。2010年1月，因邮政系统改制处置土地资产需要，经市政府批准，该项目（含在建工程）被公开拍卖，由厦门源生置业有限公司（永榕集团子公司）竞得，已签订土地出让合同，地价已缴清。合同约定指标如下：土地用途为商业、办公、车库，建设用地，面积15032.224平方米，计容建筑面积129555平方米（其中商业7360平方米、办公122195平方米），地下车库及配套用房56031.9平方米。项目于2013年5月办理一期工程工规证（含主楼、地下室，不包含裙房），施工至主楼（68层）封顶后于2016年停工。

　　（二）B地块（原宝嘉中心项目）

　　B地块与A地块宗地相邻，2011年9月，厦门永榕置业有限公司（即A地块源生置业有限公司的母公司）通过公开出让取得该地块土地使用权，已签订土地出让合同，地价已缴清。合同约定指标如下：土地面积1.3万平方米；土地用途为酒店、商业；计容建筑面积6.3万平方米，其中：商业2.2万平方米、酒店3.8万平方米、社区服务中心0.3万平方米。期间，宝嘉集团曾短暂接盘该项目并办理相关建设手续，后项目重回永榕置业有限公司。该项目于2015年10月取得《建设工程规划许可证》，后因投资方永榕集团资金链断裂，完成部分地下室施工后于2016年停工，陷入烂尾状态。

　　二、改造主体和改造模式

　　2020年，厦门市将厦门国际中心项目、宝嘉中心项目列入岛内18宗历史遗留项目，由厦门市中级人民法院按照破产清算的程序对两地块重新进行公开拍卖。同年11月，中国绿发投资集团有限公司通过公开拍卖方式，以29.12亿元竞得两宗项目土地使用权，计划开发建设“绿发新时代广场”项目。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　中国绿发投资集团竞得土地使用权后，对项目重启开发建设，推动建成区域标志性项目。其中，A塔楼定位为超甲级写字楼，已于2025年5月完成竣工验收；B塔楼定位为奢华五星级酒店，裙房定位为高端旗舰街区商业，计划于2026年底开业运营。

　　（一）高层次的策划和营销。会同国际一线策划咨询公司仲量联行结合周边环境和业态布局，对项目整体进行重新策划定位，衔接酒店、办公通过商业街；同时，引入城市共享空间，参照北京三里屯、成都太古里等项目对原业主8层裙房的设计进行改造，采用主题性、互动性更为突出的街区式商业模式，为项目充分引流并提升商业氛围与运营活力。结合“福建第一高楼”建筑形象，在原业主策划定位基础上，提高写字楼定位与酒店品牌星级，全力推进高站位、高品质项目建设。

　　（二）高水平的设计和建造。绿发公司邀请国际排名前列的设计公司Gensler、LTW、AB Concept等团队开展项目设计，并由全球知名酒店设计大师亲自操刀，推进高颜值、高素质的“海峡两岸城市新地标”设计，助力“美丽厦门”的宣传推广。项目通过主动式能源优化技术与被动式建筑节能措施相结合的方式，实现了智慧低碳新标杆的愿景，成为全省首个取得美国LEED、WELL双铂金认证的项目，还获得了国家建筑节能质量检验检测中心“高性能节能工程”认证。在建筑节能、电气智能化、暖通空调等多个方面应用了高效机房、10KV高压蓄热、智慧能源管理、智慧派梯、智慧会议、热回收、雨水回用、绿电交易、低逸散材料等10余项智慧低碳措施，为办公人员提供更为舒适、便利的环境。

　　（三）高质量的招商和运营。酒店方面，已完成全省首家丽思卡尔顿酒店签约，并配有高端行政公寓，预计2026年底开业运营；办公方面，利用中国绿发央企资源，在国资系统内与多家央企在厦企业进行洽谈，打造央企区域总部楼宇，从而保障写字楼运营品质，目前与34家租赁意向较强的潜在客户深入洽谈中；商业方面，13个品牌已进行实地考察并达成初步合作意向。酒店、办公、商业已签约及在洽谈面积约7.38万平方米，占整体可经营面积的42.5%。

　　四、主要做法

　　为推动项目资产盘活，厦门市通过“府院联动”的方式，助力项目复工建设。

　　一是配合推进破产处置，合理确定拍卖基础指标。因投资方永榕集团资金链断裂，项目已资不抵债，为盘活闲置存量土地，经市政府研究明确按照破产清算的程序对两地块重新进行公开拍卖，当地自然资源主管部门积极配合司法及破产处置相关工作。积极申报债权。涉及国际中心的竣工违约金由厦门市自然资源主管部门向源生置业公司发起债权申报，经债权审查最终认定违约金约2300万元。合理确定建筑指标。结合项目实际建设情况，按照“尊重现状，确保底线”的原则，在符合原项目合同要求的前提下，将原项目规划条件作为拍卖基础指标，推动项目遗留问题解决。2020年11月，中国绿发投资集团有限公司通过公开拍卖方式，以29.12亿元竞得两宗项目土地使用权，计划开发建设“绿发新时代广场”项目。配合复工建设前期手续办理。中国绿发投资集团竞得土地后，厦门市自然资源主管部门充分考虑业主实际建设需求，在依法依规的前提下，推动签订补充合同，对转让抵押、竣工期限等重新做了约定，保障项目复工复建。

　　二是优化项目业态结构，合理确定功能指标及地价结算。项目原有功能业态已不能适应当下需求，根据土地用途变更的政策文件，在符合规划且地价不流失的前提下，结合城市经济发展需求，合理调整规划设计条件和要求，完成规划指标结构优化、土地用途变更和工程规划许可证变更工作，并重新结算地价。

　　五、政策经验

　　针对因企业破产清算导致项目停工的低效存量项目，厦门市采取“府院联动”的方式，推进司法拍卖和行政管理工作的衔接；通过积极申报债权、合理确定建筑指标、优化项目业态结构等方式，多举措助力项目复工建设，推动新的土地使用权人尽快盘活用地。【厅利用处 厦门市自然资源和规划局】